Logement des jeunes adultes : un enjeu-clé pour l’attractivité
du Luxembourg

Les conditions d’accès au logement jouent un rôle fondamental dans le passage à la vie adulte. Il est cependant de plus en plus difficile pour les jeunes adultes de faire leur entrée sur le marché du logement dans des contextes « tendus » où ils peinent à accéder à la propriété privée ou à louer un logement financièrement accessible. Ces difficultés les poussent à rester plus longtemps chez leurs parents ou à louer (en colocation) un logement sur le marché privé.

Ces observations sont aussi vraies au Luxembourg, où nous avons analysé la si- tuation des jeunes adultes (19-35 ans) sur le marché du logement, à partir des don- nées de l’enquête Logement abordable réalisée par l’Observatoire de l’habitat en 2023. Face à cette situation et au besoin des employeurs des secteurs de l’écono- mie créative et de la connaissance d’at- tirer de « jeunes talents », de nouveaux types de logements locatifs plus flexibles ont fait leur apparition sur le marché du logement. Cet article esquisse les princi- pales difficultés des jeunes sur le marché du logement avant de discuter du poten- tiel de ces nouvelles formes de logement comme « réponses » à ces difficultés.

Les jeunes adultes habitant à Luxembourg-Ville restent locataires plus longtemps que dans le reste du pays

Si le Luxembourg est un petit pays, le parcours de logement de ses résidents varie néanmoins selon le milieu où ils habitent. C’est ce que révèle notre étude, qui s’est penchée sur l’évolution du statut d’occupation (locataire, propriétaire, logé gratuitement) en fonction de l’âge. Sur l’ensemble du pays (Graphique 1), les répondants sont principalement logés gratuitement (la plupart du temps chez leurs parents) jusqu’à l’âge de 25 ans, puis les locataires du marché privé (loyer dit « normal ») deviennent majoritaires entre 25 et 34 ans, et au-delà de ce seuil, la proportion de propriétaires prend le dessus. Cette évolution est bien différente à Luxembourg-Ville (Graphique 2), où l’âge auquel les propriétaires deviennent majoritaires est particulièrement avancé (entre 44 et 50 ans). Ce résultat témoigne des difficultés croissantes des jeunes, en particulier dans les milieux urbains, à trouver un logement abordable et devenir propriétaires, voire louer de manière autonome (40 % des 19-27 ans logés gratuitement déclarent occuper un emploi).

60 % des jeunes locataires insatisfaits de leur statut d’occupation

Un autre résultat de notre étude concerne le niveau de satisfaction relatif au statut d’occupation. Parmi les 19-35 ans, les locataires du marché privé sont plus souvent insatisfaits de leur statut d’occupation (60 % des répondants), alors que la très grande majorité des jeunes propriétaires sont eux satisfaits. Cette divergence entre les deux groupes peut s’expliquer par un manque de perspectives résidentielles au sein du premier groupe.

En effet, 12 % des jeunes répondants ont déclaré ne pas être en mesure de déménager, principalement pour des raisons financières (impossibilité de prendre en charge les frais liés à un nouveau contrat de bail, manque de ressources pour acheter un logement). Plus généralement, les jeunes locataires consacrent une part significative de leurs revenus à leur logement (plus de 40 % des revenus pour plus d’un tiers des jeunes). De telles contraintes financières orientent les choix résidentiels, tels que celui de la colocation (59 % des répondants vivant en colocation sont des jeunes).

Le coliving et la location court terme présentent des loyers par mètre carré qui sont globalement bien plus élevés que sur le marché locatif privé classique (loyer moyen annoncé de 35 EUR/m2 pour un appartement en 2024(3)). Pourtant, les sociétés qui les développent les présentent comme une alternative abordable (compte tenu des services offerts) pour un public cible précis, principalement les jeunes talents venant de l’étranger.

Les transferts de richesse et les origines sont sources d’inégalité d’accès à la propriété privée

Enfin, tous les jeunes n’ont pas les mêmes chances de devenir propriétaires un jour au Luxembourg. Les jeunes qui ne bénéficient pas d’un soutien familial – 6 % des jeunes propriétaires ont reçu leur bien en héri- tage et un tiers des jeunes reçoit un sou- tien financier familial au moment de l’achat d’un bien – ou qui sont issus de l’immigra- tion ont en effet moins de chances d’ac- céder à la propriété privée.

Par exemple, la proportion de propriétaires parmi les jeunes de nationalité luxembourgeoise ayant au moins un parent né au Luxem- bourg est de 45 %, contre seulement 7 % pour ceux ayant une nationalité hors Union européenne et des parents nés à l’étranger.

Coliving et location court terme : une réponse attractive pour qui ?

Dans un contexte de crise du logement qui affecte particulièrement les jeunes adultes et où la prospérité du pays dépend de sa capacité à recruter des « talents », souvent à l’étranger, le marché immobilier luxembourgeois a récemment vu se développer de nouveaux types de logements locatifs flexibles. Ces segments comprennent le coliving, à savoir des chambres meublées avec espaces partagés et services gérées par des sociétés professionnelles spécialisées, et la Location Court Terme (LCT), faisant référence à des logements indépendants meublés et loués pour quelques nuits par des sociétés professionnelles via des plateformes en ligne.

L’offre de coliving et de LCT « corporate » se concentre actuellement dans et autour de Luxembourg-Ville, bien qu’un pôle secondaire existe également autour du site de Belval, au sud du pays. Les sociétés professionnelles qui se spécialisent dans ces segments collaborent souvent de manière rapprochée avec les grands employeurs présents au Luxembourg (notamment les Big Four) ainsi que les sociétés de relocalisation. Leur stratégie de branding vis-àvis de ces partenaires est explicite quant au positionnement comme réponses à la crise d’attractivité des talents, non seulement de par leur caractère flexible, mais aussi grâce aux services proposés qui sont présentés comme favorisant la productivité des travailleurs mobiles.

On peut néanmoins s’interroger sur l’adéquation de cette offre aux besoins en logement des jeunes adultes au Luxembourg. Le coliving et la LCT présentent des loyers par mètre carré qui sont globalement bien plus élevés que sur le marché locatif privé classique (loyer moyen annoncé de 35 EUR/m2 pour un appartement en 2024(3)). Pourtant, les sociétés qui les développent les présentent comme une alternative abordable (compte tenu des services offerts) pour un public cible précis, principalement les jeunes talents venant de l’étranger.

Partant de ce paradoxe, il nous semble important d’explorer leur impact à long terme sur l’accessibilité financière au logement. Par ailleurs, ces segments du marché locatif privé proposent une offre principalement transitoire impliquant une mobilité résidentielle élevée, qui pourrait affecter les perspectives à long terme des locataires – contraints à une mobilité résidentielle et professionnelle toujours plus élevée – et l’ancrage des talents et de leurs familles sur la durée au Luxembourg.

Constance Uyttebrouck,
Magdalena Górczyńska-Angiulli

Département UDM (Urban Development and Mobility), LISER

(1) M. Górczyńska-Angiulli et C. Uyttebrouck (2024, Sept 26). Situation des jeunes adultes sur le marché du logement luxembourgeois. Ministère du Logement - Observatoire de l'habitat. https://logement.public.lu/fr/publications/observatoire/note-38.html
(2) C.Uyttebrouck, K. Zieba-Kulawik et A. Paccoud (2024, Dec 13). Typologie de logements locatifs partagés, de courte durée et digitalisés. Ministère du Logement - Observatoire de l'habitat. https://logement.public.lu/fr/publications/observatoire/note-41.html
(3) Ministère du Logement - Observatoire de l’habitat. (2024). Offres et prix annoncés pour la location d’appartements entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024. In https://data.public.lu/fr/datasets/loyers-annonces-des-logements-parcommune/