Immobilier : le retour de jours meilleurs ?
Alors que les prix semblent se stabiliser sur le marché de l’immobilier résidentiel et que l’on constate une reprise, les acteurs du secteur regardent 2025 avec optimisme. Les défis, cependant, sont encore nombreux.
Le marché de l’immobilier vient de traverser des mois difficiles. La principale cause est connue : une hausse significative des taux d’intérêt, qui rend l’accès aux financements (en l’occurrence les crédits hypothécaires) particulièrement difficile, pour ne pas dire impossible. Les prix des biens, après avoir légèrement reculé en 2023, semblent se stabiliser. Si l’on peut parler de reprise, elle concerne surtout les biens existants. Au niveau du neuf, les conditions de marché demeurent difficiles.
Reprise lente du marché
L’activité sur les marchés immobiliers pour des biens existants poursuit sa progression au 3e trimestre 2024, selon l’Observatoire de l’immobilier, qui confirme une reprise après une année 2023 très difficile, marquée par un nombre de transactions limité. Plus précisément, pour le 4e trimestre 2023, le STATEC faisait état d’un total de 749 appartements vendus. Il s’agissait du nombre de transactions le plus faible relevé sur un trimestre depuis la création du fichier de la Publicité foncière en 2007.
La reprise de l’activité est notable sur le marché des appartements existants (avec un nombre de transactions en hausse de 44,2 % sur ce segment par rapport au 3e trimestre 2023) et sur celui des maisons existantes (+64,0 % sur la même période).
Le marché de l’immobilier vient de traverser des mois difficiles. La principale cause est connue : une hausse significative des taux d’intérêt, qui rend l’accès aux financements (en l’occurrence les crédits hypothécaires) particulièrement difficile, pour ne pas dire impossible. Les prix des biens, après avoir légèrement reculé en 2023, semblent se stabiliser. Si l’on peut parler de reprise, elle concerne surtout les biens existants. Au niveau du neuf, les conditions de marché demeurent difficiles
Le neuf continue de souffrir
Si l’on va dans le détail, c’est surtout sur le segment des appartements en construction (VEFA) que le nombre de transactions a très fortement baissé tout au long de l’année 2023, pour atteindre seulement 106 ventes au 4e trimestre (-72,8 % par rapport au 4e trimestre 2022). Or, c’est aussi sur ce segment que l’activité semble avoir le plus de mal à reprendre. Au 3e trimestre 2023, les ventes d’appartements en construction restent faibles, bien que légèrement en hausse de 21 %.
Comment expliquer cela ? Principalement par la différence de prix entre le neuf et l’existant. Selon les données de l’Administration de l’Enregistrement, des Domaines et de la TVA (AED), au 3e trimestre 2024, le prix de vente moyen d’un appartement en construction a atteint 869.200 EUR, alors que le prix moyen pour les appartements existants était de 589.500 EUR, soit une différence de 47 %. Il est aussi important de noter que, dans un marché en difficulté, les acquéreurs nourrissent des craintes vis-à-vis du neuf, en raison d’incertitudes sur les délais de livraison ou sur la capacité des acteurs du marché à tenir jusqu’à la finalisation du projet.
Sur le segment de la vente de maisons (constitué pour l’essentiel de maisons existantes), l’activité a très nettement progressé au 3e trimestre 2024 : le nombre de transactions est ainsi en hausse de + 16,5 % par rapport au trimestre précédent et de + 64,0 % par rapport au 3e trimestre 2023. Le nombre de ventes de maisons reste nettement inférieur à ceux des années précédentes (664 ventes de maisons existantes ce trimestre, contre en moyenne 918 ventes au 3e trimestre sur les années 2017 à 2022).
Sur le marché de bureau, les entreprises se posent encore beaucoup de questions en lien avec l’évolution de l’organisation du travail et elles ont du mal à se positionner. Les entreprises étudient activement les moyens d'offrir des environnements attrayants, facilement accessibles. Les processus de décision sont longs. Les observateurs, cependant, sont confiants.
Des prix qui se stabilisent
Alors que le marché continue de tourner au ralenti, comment les prix évoluent- ils ? L’année 2023 avait été marquée par une baisse notable des prix. Selon l’Observatoire de l’habitat, les prix des appartements existants ont baissé de 15,4 % entre le 3e trimestre 2022 et le 3e trimestre 2023. Ceux des appartements en construction ont diminué dans une moindre mesure de 10,1 %. La baisse des prix constatée a surtout permis de compenser en partie la perte de pouvoir d’achat due à la forte hausse des taux d’intérêt.
En 2024, les prix semblent se stabiliser. Au 3e trimestre, le STATEC confirme le ralentissement dans la baisse des prix. Sur 12 mois, pour l’ensemble du marché, la baisse était d’1,7 %. Entre le 2e et le 3e trimestre, on constate une hausse de 0,2 %.
La stabilisation des prix des logements sur les 12 derniers mois s’observe sur l’ensemble des segments. Les évolutions des prix restent toutefois hétérogènes : - 2,6 % pour les appartements en construction (VEFA, Ventes en Etat Futur d’Achèvement) ; - 3,6 % pour les appartements existants ; et + 0,3 % pour les maisons existantes.
De meilleures perspectives
La reprise du marché tient à la combinaison de plusieurs facteurs. D’une part, il faut évoquer les prolongations des mesures adoptées par le gouvernement en vue de soutenir le marché. Parmi ces mesures, citons le renforcement du crédit d’impôt pour l’acquisition d’une résidence principale, de 40.000 EUR par personne physique.
D’autre part, la Banque centrale européenne a initié un mouvement de baisse des taux d’intérêt qui, si l’inflation demeure maîtrisée, devrait se poursuivre tout au long de l’année 2025. Ces éléments font que, aujourd’hui, les acteurs de l’immobilier sont optimistes pour les mois à venir.
La hausse des loyers stoppée ?
S’il devient plus difficile d’accéder à la propriété, pour se loger, les ménages se tournent naturellement vers la location. La hausse de la demande, dès lors, a conduit à une augmentation sensible des loyers. Sur 12 mois, les loyers annoncés des appartements ont augmenté de 3,6 %. Entre le 2e et le 3e trimestre 2024, on constate toutefois une baisse de 1,6 %. Depuis 2023, la hausse des loyers est toutefois significative, passant de 24,93 EUR/ m² en janvier 2023 à 28,10 EUR/m² en août 2024, soit une hause de près de 13 %.
Répondre à la pénurie
La crise qu’a traversée l’immobilier, conduisant à un ralentissement de l’activité, n’a fait que renforcer la pénurie de logements que connaît le Luxembourg depuis plusieurs années.
Le gouvernement entend répondre à ce manque de logements, à travers la mise en oeuvre d’un ensemble de mesures. On sait aujourd’hui que le logement est un levier d’attractivité pour le Luxembourg, notamment vis-à-vis des talents qui viennent de l’étranger.
Suite à la consultation des acteurs du secteur, a été adopté un paquet de 40 mesures pour faciliter le développement de projets en veillant à maintenir la qualité de la construction. Il faut construire tout aussi bien, mais plus rapidement.
Il faut aussi veiller à construire aux bons endroits. Le développement de logements et l’accueil de nouveaux résidents induisent de nouveaux besoins ainsi que des impacts sur la mobilité, par exemple. Il faut dès lors veiller à un développement cohérent, intelligent pour ne pas générer de nouveaux problèmes. Il s’agit notamment de rapprocher le logement des activités économiques, commerciales, de loisirs, etc.
Qu’en est-il du marché de bureau ?
Et du côté de l’immobilier de bureau, comment le marché s’est-il porté tout au long de l’année 2024 ? Selon les observateurs, c’est un constat morose qui est dressé. Les prises en occupation se sont élevées à 133.321 m² (chiffres JLL Luxembourg), le niveau le plus bas depuis 2011, en baisse de 24 % par rapport à l’année 2023. Le taux de vacance, à l’échelle du pays reste très faible.
Sur le marché de bureau, les entreprises se posent encore beaucoup de questions en lien avec l’évolution de l’organisation du travail. L’avenir du travail à distance, entre les grands acteurs qui souhaitent que les employés reviennent au bureau et les options élargies de travail à distance pour les travailleurs transfrontaliers, fait qu’il est difficile de se positionner. Les entreprises étudient activement les moyens d'offrir des environnements attrayants, facilement accessibles. Les processus de décision sont longs. Les observateurs, cependant, sont confiants. Les nouveaux besoins exprimés par les collaborateurs devraient soutenir la dynamique de marché.
Sébastien Lambotte
