Vous avez un bien immobilier et l’idée de le vendre vous traverse l’esprit ?
Avant de célébrer cette future transaction, avez-vous pensé aux implications fiscales ? Car, entre plus-value et statut du propriétaire, mieux vaut éviter les mauvaises surprises.
Voici quelques questions-clés à se poser avant de signer : votre vente va-t-elle générer un joli gain… et donc une taxation sur la plus-value ? À quel nom était inscrit le bien ? Une société ou une personne physique ? Un petit tour d’horizon s’impose pour vendre en toute sérénité.
Si la vente est réalisée par une société de capitaux
Détermination de la plus-value
La première étape est de déterminer le résultat de la vente du bien immobilier. C’est ce que l’on appelle la plus-value immobilière. C’est la différence entre le prix de vente et la valeur résiduelle au moment de la vente.
Prenons l’exemple de la SA Tout va bien qui détient depuis plusieurs années un appartement, acquis au prix de 600.000 EUR. Elle décide de le vendre et trouve un acheteur au prix de 700.000 EUR. Au fur et à mesure des années, l’appartement a fait l’objet d’un amortissement pour usure. Au moment de la vente, l’appartement est amorti pour 150.000 EUR. La plus-value réalisée par Tout va bien sera de 250.000 EUR, soit 700.000 EUR - (600.000 EUR - 150.000 EUR).
Tout comme pour les sociétés de capitaux, il est possible pour les personnes physiques, sous certaines conditions, de reporter l’imposition en réinvestissant, totalement ou partiellement, le montant de la vente dans l’acquisition d’un nouveau bien immobilier. Dans ce cas, le prix d’achat à considérer sera réduit du montant de la plus-value remployée. Parmi les conditions pour y avoir droit, le nouveau bien acquis doit être utilisés à des fins de gestion locative sociale ou avoir une performance énergétique A+.
Détermination de l’impôt
Ensuite l’impôt à charge de la société est déterminé. Les sociétés de capitaux, telles que notamment la société anonyme (SA) ou la société à responsabilité limitée (Sàrl), réalisent un bénéfice commercial. Le résultat réalisé à la suite de la vente du bien immobilier sera inclus au bénéfice courant de la société et soumis aux mêmes impôts que les autres bénéfices réalisés par la société.
Depuis ce 1er janvier, le taux d’impôt pour les sociétés a été revu à la baisse. Pour une société établie à Luxembourg- Ville, son taux global est de l’ordre 23,87 % si elle réalise un bénéfice soumis à impôt supérieur à 200.000 EUR. Retournons à la situation de la SA Tout va bien. Elle réalise un bénéfice courant de 50.000 EUR hors vente de son appartement. La plus-value de 250.000 EUR est intégrée au bénéfice courant pour le porter à 300.000 EUR. Elle devra s’attendre à payer des impôts à raison de 71.610 EUR.
Report de l’imposition
Il est possible de reporter à plus tard l’imposition. Pour cela, la société doit réinvestir, totalement ou partiellement, le montant de la vente dans l’acquisition d’un nouveau bien immobilier ou de participations.
La SA Tout va bien décide de remployer une partie de la vente dans l’achat d’un terrain au prix de 350.000 EUR. Le prix d’acquisition du terrain étant inférieur au prix de vente de l’appartement (700.000 EUR), seulement une partie de la plus-value pourra être transférée et exonérée.
Si la vente est réalisée par une personne physique
Si vous vendez en votre nom propre, quelques éléments viennent pimenter l’équation fiscale :
- À quoi servait le bien ? Était-ce votre nid douillet, une résidence secondaire pour les week-ends au vert, un investissement locatif ou bien le siège de votre activité professionnelle ?
- Depuis combien de temps détenez-vous ce bien ? Une vente express ou une longue histoire d’amour avec votre patrimoine peut faire toute la différence sur la fiscalité.
Les sociétés de capitaux, telles que notamment la société anonyme (SA) ou la société à responsabilité limitée (Sàrl), réalisent un bénéfice commercial. Le résultat réalisé à la suite de la vente du bien immobilier sera inclus au bénéfice courant de la société et soumis aux mêmes impôts que les autres bénéfices réalisés par la société.
Doit-on déclarer ? Si oui, de quel type de revenu s’agit-il ?
La première étape est de déterminer si la vente engendre un impôt. Si le bien vendu est l’habitation principale du contribuable, la plus-value réalisée n’est pas soumise à impôt. Dans le cas contraire, la plus-value sera soumise à impôt.
Quel type de revenu est engendré : bénéfice de spéculation ou bénéfice de cession ? Pour cela, on regarde la durée de détention du bien immobilier. Si le bien immobilier est détenu depuis plus de 5 ans, le contribuable réalise un bénéfice de cession. Dans le cas contraire, c’est un bénéfice de spéculation.
À titre d’information, il existe un projet de loi ayant pour but de prolonger certaines mesures applicables en 2024 jusqu’au 30 juin 2025. En 2024, pour être considéré comme bénéfice de cession, le bien immobilier vendu devait être détenu pendant plus de 2 ans. Ce projet de loi n’est pas encore voté à l’heure où est écrit cet article.
Dans le cas d’un bénéfice de spéculation immobilier
La plus-value immobilière est déterminée comme étant la différence entre le prix de vente du bien et le prix d’acquisition augmenté des frais d’obtention (frais liés à la vente, comme les honoraires de l’agence immobilière). L’impôt est calculé ensuite.
Le bénéfice de spéculation est ajouté aux autres revenus du contribuable et est soumis au taux global d’impôt. Il ne fait l’objet d’aucun abattement.
Dans le cas d’un bénéfice de cession (immobilier)
La fiscalité est, dès lors plus avantageuse. La plus-value immobilière est déterminée comme étant la différence entre le prix de vente du bien et le prix d’acquisition réévalué augmenté des frais d’obtention (frais liés à la vente, comme les honoraires de l’agence immobilière) et éventuellement des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement (attention aux conditions particulières).
La plus-value déterminée dans le calcul d’un bénéfice de cession est plus faible qu’en cas de bénéfice de spéculation. Le prix d’acquisition est ici réévalué, c’est-à-dire qu’il va être majoré par l’application d’un coefficient qui dépend de la date d’acquisition du bien immobilier.
Plus le bien est détenu depuis longtemps et plus le coefficient appliqué est grand. Cela permet de légèrement compenser la diminution de la valeur de l’argent au fur et à mesure du temps. Ensuite, le bénéfice de cession est réduit par l’application d’un abattement. Le montant de l’abattement est de 50.000 EUR, il est doublé lorsque le contribuable est imposé avec son époux/ épouse ou partenaire. Cet abattement est diminué si vous en avez déjà bénéficié au cours des 10 dernières années. Mais attention, il ne peut pas créer une perte fiscale. Bonne nouvelle : il est augmenté si le bien vendu a été hérité en ligne directe et servait de résidence principale aux parents du vendeur.
Détermination de l’impôt
L’impôt est calculé ensuite. Le taux d’impôt appliqué au bénéfice de cession réduit correspond à la moitié du taux global d’imposition. Le bénéfice de cession est imposé distinctement des autres revenus (salaires, revenus locatifs…). Contrairement au bénéfice de spéculation, il ne vient pas impacter à la hausse le taux d’impôt appliqué aux autres revenus.
À titre d’information, il existe un projet de loi ayant pour but de prolonger certaines mesures applicables en 2024. Cette même année, le taux d’impôt appliqué sur le bénéfice de cession était le quart du taux global. Le projet de loi prévoit de prolonger l’application du quart du taux global pour toute vente immobilière réalisée avant le 30 juin 2025 et assimilée à un bénéfice de cession. Ce projet de loi n’est pas encore voté à l’heure où est écrit cet article.
Report de l’imposition
Tout comme pour les sociétés de capitaux, il est possible pour les personnes physiques, sous certaines conditions, de reporter l’imposition en réinvestissant, totalement ou partiellement, le montant de la vente dans l’acquisition d’un nouveau bien immobilier. Dans ce cas, le prix d’achat à considérer sera réduit du montant de la plus-value remployée. Parmi les conditions pour y avoir droit, le nouveau bien acquis doit être utilisés à des fins de gestion locative sociale ou avoir une performance énergétique A+.
En conclusion
Si vous envisagez un nouvel investissement immobilier, mieux vaut anticiper ces points dès le départ.
Vous êtes non-résident ? La vente de votre bien peut aussi avoir des conséquences fiscales dans votre pays de résidence.
Vous vendez un bien situé à l’étranger ? Attention, la fiscalité locale entre aussi en jeu !
Un bon réflexe : se renseigner auprès de l’équipe Kolmio avant de signer pour éviter les mauvaises surprises.
